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还有2亿人涌入城市 中国仍有大量购房需求

时间:2014-12-16 作者:admin 点击:
  中国的房地产已经成为世界上最重要的部门之一。房地产市场占据了中国GDP的16%,是全球大宗商品边际需求的最大来源。具体来说,2013年中国房地产的投资额几乎等同于香港,新加坡和台湾三个地区经济总量之和。
  认为住房需求已不能应对价格下跌的顾虑,完全没有考虑到中国市场的特点。
  由于它是全球需求的重要驱动力,许多专家和投资人都非常关注中国房地产市场近期的低迷。今年中国住房销售下降了10%,投资增长额减半,而第三季度的GDP增长也放缓至7.3%。更复杂的前景是,城市的房地产市场似乎已经饱和了,10个家庭中近9个家庭已经拥有了自己的住宅。
  然而,有一些理由使我们相信,我们观察到的,中国房地产市场并不是走向崩盘,而是正处于一个调整过程。
  从短期来看,不可否认的是,很多指标显示中国房地产市场发展正在放缓。目前,事实上,还不清楚总房价是否会在年底稳定下来。许多评论家只根据最近的数据便得出下面这一结论:中国将经历日本式的住房危机。
  尽管如此,政府保留了大量放松房地产市场限制的空间,这些限制自2010年以来一直是加强的。最近对二次购房限制的放开是可喜的一步,近期首次购房者只占整体购买量的五分之一。中国仍然保持着相对严格的控制,比如一个最高可达30%的担保品贷放率和一个最低的抵押贷款利率。一些市场,如北京和深圳,还有额外的限制。这为进一步放松留下了很大的空间,因为情况可能会继续恶化。
  中国仍然有大量需要购房的家庭
  在中长期,前景则更为乐观。相对于以前的房地产市场低迷,对住房的需求已不再足以应对价格的下跌,这种顾虑完全没有考虑到中国市场的特点。一些数据表明,城市房屋所有权比例已经很高,但这些指标只考虑了在中国户籍制度即户口系统下合法居住在城市地区的家庭。这些指标没有考虑到农民工和其他非正式居民,他们工作和生活在城市地区,但却无法在那里购买住房。
  此外,虽然在过去的几十年中,中国的城市化进程发展已经非常显著,但它仍然处于较低的水平。中国政府估计,直到2023年,还有2亿左右的人口将涌入城市。伴随着户口系统的持续改革,旨在让更多的人获得城市户籍,能购买房屋和获得社会服务,将打开一个潜在的,充满全新住房需求的市场。
  从金融稳定的角度来看,市场下滑的风险有限。首先,相对于经历了较大的住房危机的市场,中国家庭的财务状况相对来说是比较强劲的。只有约20%的中国家庭用抵押来购买房屋,平均每个家庭的住宅支出中只有5%来自贷款。事实上,根据成都西南财经大学收集的中国家庭金融调查的数据,只有30%的家庭负有债务。所以,在中国进行实质性的资本市场改革(提高存款利率或让散户投资者分散投资于外国证券)之前,房地产业仍将是创造财富和保护财富的重要来源。
  金融机构和其他房地产相关部门的潜在风险仍然很高,但却是可控的。开发商可能面临的最大风险是住房市场中的投入的匮乏,因为他们负债相对较高,可能面临资金短缺。然而,房地产开发商自今年第一季度以来一直在放缓土地的购置并减少库存。如果住房市场的下滑是持久的,那么原本支离破碎的房地产业可能会出现一段时间的合并现象,因为较小的,资本相对不那么雄厚的公司会被更大,更完善的公司所清算收购。
  可以肯定的是,房地产经过几年的过度投资,产能过剩的短期风险是很大的。尽管如此,虽然目前还不清楚需求还要多长时间才能匹配现有的供给水平,但在中长期内,进一步的房地产投资仍然有很大的空间。
  中国领导人已经将重新平衡经济,远离旧的“投资领导型”发展模式作为重点,所以房地产投资作为经济增长至关重要的一部分,其结构性放缓现在很可能只是停留了。但进一步的事实是,中国的投资者,和澳大利亚的煤炭企业与智利的铜矿工一样,都必须进行调整。总之,要知道,看到世界上最重要经济部门的崩盘是很难的。

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